מידע לדיירים

מילון מונחים - תכנון והתחדשות עירונית

אחוזי בנייה: השטח המותר לבנייה – מחושב ע"י שטחי בנייה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% - ניתן לבנות בו 500 מ"ר.

בעלי זכויות: בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.

דרך: כביש (כולל מדרכות), שביל או כל דרך אחרת, בין שהיא קיימת ובין שהיא מסומנת בתכנית.

דירות התמורה: הדירות הניתנות לבעלי הזכויות בבניין החדש (במקום הדירה המקורית).

הטבות מס: פטורים ממסים שונים (דוגמת מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטל השבחה), הניתנים בהתאם למסלולים שנבחרו לקידום הפרויקט. יובהר, כי קיימים הבדלים בין הפטורים הניתנים במסלולים השונים. הזכאות להטבות המס כפופה לעמידה בתנאים שנקבעו בדין לקבלתם. ייעודם של הפטורים להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לכדאיים יותר מבחינם היזם והדיירים והם מהווים תמריץ לקידום ההתחדשות העירונית.

היתר בניה: אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בניה. היתר בניה יינתן מכוח התב"ע (תכנית בניין עיר) התקפה החלה על הקרקע. רק לאחר קבלת היתר זה, ניתן לבצע את הבניה.

היטל השבחה: תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גובה עבור עליית ערך הקרקע כתוצאה מאישורה של תכנית חדשה שהגדילה את זכויות הבנייה (כמו תכנית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי). היטל ההשבחה הוא בגובה של מחצית מההפרש שבין ערך המגרש לפני אישור התכנית לבין ערכו לאחר אישורה. היטלי ההשבחה משמשים את העיריה לביצוע עבודות פיתוח, תשתיות והקמת מבני ציבור שירשתו את תושבי העיר. זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה. בפינוי-בינוי ישנה אפשרות למועצת העיר (בהתאם לקריטריונים שונים), בכפוף לאישור שרי הפנים והשיכון, להעניק פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

הכרזה: פרויקטים של פינוי-בינוי נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. כתנאי לזכאות להטבות כאמור יש צורך בהכרזה ממשלתית על מתחם כמיועד לפינוי-בינוי. את הליך ההכרזה מקדמים הרשות המקומית או היזם מול העירייה ומוסדות התכנון, בהתאם למסלול שנבחר. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור (שאינן חייבות להיות ברצף גיאוגרפי). ההכרזה על מתחם להתחדשות עירונית אינה מונעת עסקאות, התקשרויות ופעילויות במתחם, שלא במסגרת פרויקט זה.

הפקדה: הליך שמאפשר לציבור להתנגד לתכניות חדשות ולהציע לשנות אותן. לפי החוק יש לפרסם הודעות על הפקדתן של תכניות. כל אדם, שתכנית מפורטת, תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית עשויה להשפיע עליו, רשאי להגיש לה התנגדות בכתב בתוך 60 יום ממועד הפרסום.

הפקעה לצורכי ציבור: הליך שבמסגרתו עוברת קרקע פרטית לבעלותה של רשות ציבורית. החוק מאפשר לרשות מקומית לבצע הפקעה לצורכי ציבור (כבישים, גנים ציבוריים ועוד). הרשות המקומית חייבת לשלם לבעלי הקרקע רק במקרה שהשטח המופקע עולה על 40 אחוזים מגודל החלקה.

התנגדות: כשמוסד תכנון מחליט לקדם תכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתכנית עשויה להשפיע עליו, להתנגד לה. התנגדות לתכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התכנית על הסף או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין. בתום תקופת ההפקדה, עורך מוסד התכנון, שבסמכותו לאשר את התוכנית, דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו לה. לדיון מוזמנים המתנגדים, שמשמיעים את טענותיהם, וגם יזמי התוכנית, שרשאים להגיב עליהן. בסמכותו של מוסד התכנון לדחות את כל ההתנגדויות, לקבלן במלואן ולסרב לאשר את התכנית, או לקבלן באופן חלקי ולהורות על הכנסת שינויים בתכנית. מוסד התכנון חייב למסור למתנגדים את החלטותיו. אם נדחתה ההתנגדות, מי שיזם אותה רשאי להגיש במקרים רבים ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית. במקרים מסוימים האפשרות היחידה היא להגיש עתירה לבית המשפט.

ועדה מחוזית לתכנון ובניה: מוסד תכנון שאחראי על מחוז שלם, ושבו חברים נציגי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגים של גופים ציבוריים. בסמכותה לאשר את רוב תכניות המתאר המקומיות והתכניות המפורטות.

ועדה מקומית לתכנון ובניה: מוסד תכנון שפועל במסגרת הרשות המקומית ושבו יושבים בדרך כלל חברי המועצה המקומית. בסמכותה לתת היתרי בנייה, ובמקרים מסוימים גם לאשר תכניות מפורטות ותכניות מתאר מקומיות.

מועצה ארצית לתכנון ובניה: מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תכניות מתאר ארציות.

ייעוד קרקע: הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.

ייפוי כוח: הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי, כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או למשל בפרויקט תמ"א 38, על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.

מפרט טכני: מפרט לביצוע עבודות בניית הדירה החדשה.

מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי הרשות המקומית, לרוב בשיתוף ו/או מימון גוף ממשלתי כמו משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות עירונית או רשות מקרקעי ישראל. מימושו מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט.

מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי.

נסח טאבו: מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. בנסח יפורטו בדרך כלל: שטח המקרקעין, בעלי הזכויות וחלקיהם היחסיים, משכנתאות, עיקולים, צווי בית משפט, ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו בקלות באינטרנט תמורת תשלום. לצורך הזמנת הנסח יש לציין מספר גוש וחלקה, שאותם ניתן לאתר, בין היתר, באתר העירייה.

ערבויות: ביטחונות שנועדו להבטיח את האינטרסים של מקבל הערבות. כך, למשל, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חייב מוכר דירה חדשה לספק בטוחה לכספי הרוכש. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה. בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38, מקובל כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופה שבה הוא מפונה מדירתו.

קו כחול: גבול התכנית המסומן בתשריט התכנית בצבע כחול ומגדיר את גבולותיה. הוראות התכנית חלות על השטח הנמצא בתוך גבולות הקו הכחול.

שימוש: מכלול הדברים שמותר לעשות בקרקע מסוימת. לדוגמה, תכנית יכולה לקבוע כי באזור שייעודו מגורים מותר להקים, בנוסף למבני מגורים, גם בתי אבות וגני ילדים.

תכנית: מסמך שקובע מה מותר ומה אסור לעשות בקרקע מסוימת, ובאילו תנאים. תכנית כוללת הוראות כתובות (תקנון), וברוב המקרים גם מפה (תשריט) וכן נספחים שונים (בינוי, סביבה, מים וביוב, ניקוז, חברה, תנועה וכו').

תכנית-אב: מסמך מדיניות תכנוני, המגדיר את מדיניות התכנון הכוללת לאזור מסוים. תכנית-אב מתוכננת בדרך כלל לשכונה/רובע עירוני והיא מגדירה את מדיניות התכנון לאזור ואת השלד הציבורי (כבישים, חנייה, שטחים ירוקים ומבני ציבור) אשר יתמוך בשימושי הקרקע השונים. תכנית-האב לרוב איננה מחייבת אלא בעלת מעמד של התוויית מדיניות בלבד. מכוח תכנית-האב לא ניתן להוציא היתרי בנייה ויש צורך בהגשת תב"ע למוסדות התכנון על כל חלק שבו רוצים לבצע שינוי או לבנות.

תכנית בניין עיר (תב"ע): מסמך בעל תוקף חוקי, שנועד לקבוע את אופן השימוש בקרקע והיקף השטחים המיועדים לבנייה. תב"ע מורכבת משני נספחים עיקריים: תשריט ותקנון. ניתן לצרף אליהם נספחים נוספים, כגון תכנית בינוי. תב"ע יכולה לחול על מבנה אחד או על יותר מכך. תב"ע קובעת את ייעוד הקרקע, זכויות הבניה ופעמים רבות גם את מגבלות הבינוי (כמו מספר קומות וקווי בניין).

תכנית מפורטת: תכנית שכוללת הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה על בסיסה. ניתן להכין תכנית מתאר מקומית שכוללת הוראות מפורטות, ובמקרה זה אין צורך בתכנית מפורטת נפרדת. תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת מכונות גם "תכנית בניין עיר" (תב"ע).

תכנית מתאר ארצית (תמ"א): תכנית שעוסקת בנושאים בעלי חשיבות כלל-ארצית כמו תשתיות חשמל ומים, דרכים ראשיות, שמורות טבע ומיקום היישובים, וכן תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

תכנית מתאר מחוזית (תמ"מ): תכנית שחלה בשטחו של אחד מששת המחוזות (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים, דרום) ואשר קובעת הוראות כלליות לגבי ייעודי הקרקע (חקלאות, מגורים, תעשייה וכדומה).

תכנית מתאר מקומית: תכנית שחלה בתחום הרשות המקומית או בחלק ממנו ואשר קובעת את ייעודי הקרקע הכלליים (מגורים, תעסוקה, שטחי ציבור וכדומה) ואת אופי הבנייה (גובה המבנים, מספר יחידות הדיור ועוד). התכנית איננה מפורטת ולכן לרוב יש להכין על בסיסה תכנית מפורטת כדי להוציא היתרי בניה.

תכסית: אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש.

תקן 21: מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודת שמאי המקרקעין. תקן שנושאו פינוי בינוי אושר ביום 7.11.2012. מטרתו ומהותו של תקן 21 לאזן בין האינטרסים השונים בפרויקט פינוי בינוי. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ול"שיווי משקל כלכלי-תכנוני" בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים. האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים: החלק הראשון - בדיקה שמאית כלכלית שמטרתה היא "לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה". החלק השני - בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות. חלק זה מתייחס למצב שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם. מטרת הבדיקה: (1) לבדוק האם הדיירים מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת להם כדאית; (2) לבדוק האם חלוקת ה"עושר" בין בעלי הדירות ליזם סבירה. התקן מציע, כי לצורך עריכת בדיקה זו יובאו בחשבון תמורות סבירות לדיירים על פי מה שצוין לעיל, ויובא בחשבון רווח יזמי סביר ומקובל של 30%-25% (כיום מדובר על רווח יזמי מופחת, בין 18%-25%) כפי שצוין לעיל. החלק השלישי - שומה לדייר הסרבן. חלק זה מתייחס למצב שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית. אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

 

לקריאה נוספת ומידע על מושגים נוספים מעולם התכנון לחצו כאן

מה כדאי לבדוק לפני שאני חותם על הסכם פינוי בינוי?

מה צריך לבדוק לפני חתימה?

חתימה על כל מסמך הנוגע לנכס שלכם היא צעד משמעותי הדורש התייחסות רצינית. ריכזנו עבורכם את הנקודות שכדאי לשים לב אליהן לפני שחותמים.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה הסכם לדוגמא בין בעלי דירות ליזם לעסקת פינוי-בינוי. לצפיה בהסכם.

על מה רוצים להחתים אותי?

יש לברר האם מדובר בהסכם סופי, יפוי כח לתכנון או יפוי כח לעורך דין דיירים.

האם הגורם המבקש להחתים אותי עובד בתיאום עם עיריית בית שמש?

לעיתים פועלים בשטח יזמים ללא תיאום מול העירייה. מכיוון שהעירייה מגדירה את מדיניות התכנון בעיר, חשוב לבדוק שהיזם מתואם מול העירייה.

האם יש עו"ד שמייצג אותי?

טרם חתימה על מסמך כלשהו, על בעלי הנכסים במתחם להתקשר ישירות עם עורך דין שתפקידו לייצג את האינטרסים שלהם בפרויקט. מקובל כי שכר הטרחה של עורך הדין יתקבל מהיזם שייבחר לביצוע הפרויקט בעתיד.

האם תוכן המסמך עליו התבקשתי לחתום מובן לי?

רובנו לא עורכי דין מתחום המקרקעין ומתקשים להבין את השפה המקצועית במסמכים מסוג זה.
אחד התפקידים החשובים של עורך דין הדיירים הוא להסביר את מהות כל מסמך עליו חותמים בעלי הנכסים.

כיצד ובאילו נסיבות אוכל לבטל את חתימתי?

חשוב להבהיר סוגיה זו טרם החתימה על ההסכם. נרצה לדעת באילו נסיבות נוכל להתנתק מההסכם.

האם יש נציגות פעילה של בעלי הנכסים בבניין?

לבעלי הנכסים יש השפעה רבה על פרויקט מסוג זה. הדבר תלוי ביכולת שלהם לפעול יחד כקבוצה מאוחדת. לשם כך, יש להקים נציגות דיירים שתייצג את האינטרסים של בעלי הנכסים מול עו"ד הדיירים, היזם והעירייה.
מדובר בתפקיד התנדבותי בעל חשיבות מכרעת. על הנציגות להיות מעורבת ואחראית ככל הניתן.

לא חותמים לפני שמתייעצים עם המנהלת להתחדשות עירונית בבית שמש!

 

מהו מסלול פינוי בינוי?

מתבצעת הריסה של מספר מבנים קיימים ובמקומם מוקמים מבנים חדשים בסטנדרטים מודרניים. ניתן לבצע זאת באמצעות הריסה ובנייה של המבנה הקיים (פינוי–בינוי) או לחילופין באמצעות בניית מבנה חדש בשטח אחר, אליו יעברו הדיירים המתפנים, ובהמשך הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (בינוי–פינוי–בינוי).
בפרויקט מסוג פינוי-בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת, הליך תכנוני ארוך ומורכב, המתייחס גם להיבטים תכנוניים רחבים וסביבתיים בעלי השפעה על השכונה.

מה קובעת המדיניות העירונית בשכונה שלי?

כחלק מתכנית המתאר הכוללנית של העיר בית שמש, גובש מסמך מדיניות להתחדשות עירונית בעיר הוותיקה.
מטרתה של המדיניות הינה חיזוק השכונות הוותיקות וקביעת מדיניות פיתוח בהתאם לצורך העירוני.

התחדשות עירונית אליה מכוונת מדיניות תכנית זו, כוללת בתוכה התחדשות המרחב הפרטי לצד התחדשות המרחב הציבורי. במסגרת התכנית, ניתנו עבור כל מתחם בעיר הוראות המפרטות את רמת הפיתוח והבינוי.
מסמכי התכנית מצורפים לעיון תושבים, יזמים ומתכננים.
לצפייה במסמכי תכנית האב
 

מדוע חשוב שדיירים ובעלי נכסים יתארגנו כמה שיותר מוקדם?

בעלי הנכסים הם בעלי מרבית הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט והם המושפעים העיקריים ממנו.
יש צורך בהסכמתם למיזם כיוון שבלעדיה הוא לא יצא לפועל. לפרויקט המובל על ידי בעלי הנכסים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים יותר בשל מעורבותם בפרויקט.

על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים, אשר תייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע הרלוונטיים.

מהי נציגות דיירים ומה תפקידה?

מטרת הנציגות לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במתחם להתחדשות עירונית ולשמש כגורם המקשר ביניהם לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט. הנציגות פועלת בהתנדבות ללא תמורה.

יובהר כי תפקידיה של הנציגות מהותיים גם במצב שבו יזם או מארגן כבר פועלים במתחם ללא קשר לכמות בעלי הנכסים אשר חתומים במתחם מאחר שמדובר בתהליך ארוך טווח המצריך את רתימת הדיירים לקידום התהליך ושילובם בו לאורך זמן.

תפקידי הנציגות העיקריים:

  • סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם.
  • הובלת תהליך בחירת עורך דין מלווה לפרוייקט (הפניה לתפקיד עו"ד דיירים)
  • הובלת תהליכי משא ומתן והתקשרות עם בעלי מקצוע נוספים, באמצעות עריכת הליכים מוסדרים, בליווי עו"ד הדיירים והמינהלת להתחדשות עירונית.
  • איסוף מידע על צרכים ורצונות של בעלי הנכסים במסגרת הפרויקט.
  • ייצוג הסוגיות שעולות מבעלי הנכסים מול בעלי המקצוע, במטרה לקבל מענה הולם ופתרונות לאורך תקופת הפרויקט.
  • עדכון שוטף של בעלי הנכסים בסטטוס הפרויקט תוך הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
  • הבאת סוגיות מהותיות להחלטות בפני בעלי הנכסים.

איך מקימים נציגות ?

הליך בחירת הנציגות צריך להתנהל באופן דמוקרטי ושקוף. כל בעל נכס בבניין רשאי להציע את מועמדותו לנציגות. הנציגות תהיה מוסכמת לכל הפחות על 51% מבעלי הנכסים בבניין.
עבור בחירת נציגות, יש לקבוע מועד לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הנכסים. את המודעה יש לתלות בכניסה לבניין וכדאי לעשות מאמץ לוודא כי כולם, לרבות בעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין, מודעים לקיום האספה.
לאסיפה הראשונה מומלץ להזמין נציגות מהמנהלת להתחדשות עירונית בעיריית בית שמש כדי להסביר את תפקיד הנציגות ואת הכלים העומדים לרשותה.

בסיום התהליך, יחתמו בעלי הנכסים והנציגים על כתב "הסמכת נציגות לפרויקט התחדשות עירונית" (מצורף).

נוסח מודעה על אסיפת דיירים

איך מתמודדים עם אי הסכמות בדרך להתחדשות עירונית?

אחד המרכיבים הקריטיים להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא יצירת הסכמות בין הצדדים המעורבים. במקרים רבים, במהלך קידום תכניות התחדשות עירונית מתגלות מחלוקות ונוצרים סכסוכים משפטיים.
כל סכסוך בין הדיירים, בין נציגות הדיירים ליתר הדיירים במתחם, בין שכנים תומכים למתנגדים, בין היזם או הרשויות - עלול לעכב את הפרויקט לפרק זמן ממושך ולגרום למתחים בין השכנים.

אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשות הגורמים המעורבים בפרויקט הוא כלי הגישור.

אנו מאמינים כי לצדדים בפרויקט התחדשות עירונית יש אינטרס לפנות למגשר מוקדם ככל האפשר כדי להגיע לפתרון, ליישב את המחלוקת ולהימנע מהליך משפטי.
מטרת עבודת הגישור היא למצוא יחד עם המגושרים פתרון אפשרי שיספק ככל הניתן מענה לצרכים של שני הצדדים בדרך למימוש הפרויקט.

מה תפקידו של עו"ד דיירים?

עסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות ונוגעות לנכס יקר ערך. במטרה לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הנכסים, מומלץ לבחור עורך דין שילווה אתכם לאורך כל הפרויקט.
עו"ד דיירים טוב הינו דמות משמעותית ביותר לניהול נכון של התהליך ושמירה על זכויותיכם.
את עו"ד דיירים יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן. ההמלצה היא לא לחתום על חוזים או ייפוי כוח כלשהם ללא ליווי של עו"ד מטעם בעלי הנכסים.
 

תפקידיו העיקריים

  • מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
  • ניהול מו"מ עם היזם/ קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו.
  • ביצוע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר, לרבות הנחיית בעלי הנכסים על אילו מסמכים מחייבים יש לחתום.
  • הכנה/ בחינה של הסכמים סופיים עם יזם/ קבלן ועם נותני שירות נוספים.
  • סיוע לבעלי הנכסים בהתמודדות עם דיירים סרבנים.
  • ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט.
  • מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/ קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים. התראה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
  • פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות תיקון צו הבית המשותף.

כיצד בוחרים עורך דין דיירים?

פרויקט התחדשות עירונית משלב הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי. אחת המשימות הראשונות של נציגות דיירים היא הליך בחירת עו"ד דיירים. הנציגות תגדיר מראש את הקריטריונים (ניסיון, המלצות, הצעת מחיר). מומלץ לפנות לשלושה–ארבעה משרדי עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בתחום המקרקעין. לצורך איתור המשרדים, ניתן להיעזר בשכנים, חברים ובעלי דירות בפרויקטים המצוים בשלבים מתקדמים יותר.
 

שכרו של עורך דין


מקובל ששכרו של עו"ד הדיירים ממומן ע"יי היזם. מכיוון שישנה חשיבות גבוהה לאי-תלות בין עורך הדיירים והיזם, נקבעה פרקטיקה לפיה נכון לפעול על מנת לשמור על אי-תלות. העסקת עו"ד הדיירים נעשית ע"י בעלי הנכסים במתחם במסגרת הסכם מסודר, בו נקבע גם שכר הטרחה של עוה"ד. במסגרת ההסכם בין היזם ובין בעלי הנכסים, יש לדאוג שפרטי שכר הטרחה ואופן תשלומו יופיעו בצורה ברורה.

חובת נאמנות

וועדת האתיקה של לשכת עורכי דין הסדירה בהחלטה 4/14 את חובת הנאמנות של עורך הדין, תוך החלטה כי אסור לעו"ד הדיירים לייצג גם את היזם/ קבלן באופן שוטף, גם בפרויקטים אחרים.

 

מה תפקידו של המפקח מטעם הדיירים?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, מומלץ שבעלי הנכסים יתקשרו עם מפקח נפרד מזה שפועל מטעם היזם, אשר ימומן ע"י היזם.
עם זאת, חשוב להבין שמדובר בהוצאה נוספת עבור היזם, דבר שעלול להשפיע על התמורות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
תפקידו של המפקח הוא לייעץ לבעלי הדירות בכל הנוגע לתכנון ומפרט הבנייה של הפרויקט. רצוי שהמקפח מטעם בעלי הדירות יחל את עבודתו סמוך ככל הניתן לניהול המשא ומתן עם היזם (כדי שיוכל לסייע בבחינת ההצעות של היזמים, לרבות תכניות ומפרטים).

תפקידו העיקריים של המפקח

  • ללוות את בעלי הדירות ולייעץ בכל הנוגע להצעה התכנונית ולמפרט, החל משלב משא ומתן ועד לחתימה על הסכם.
  • לקבוע בהסכם הסדרים הנוגעים לפיקוח על הבנייה ולבחינת התאמתה לקבוע בהסכם.
  • לפקח על ביצוע הבנייה עבור בעלי הדירות, לרבות התאמתו להיתר, להסכם ולמפרט עליו חתמו הצדדים.

כיצד מתמודדים עם דייר סרבן?

במידה ורוב מיוחס הסכים לעסקת התחדשות עירונית וקיים מיעוט המסרב מסיבות בלתי סבירות, רשאים שאר הדיירים לפנות לבית המשפט באמצעות עו"ד דיירים.
עם זאת, ההמלצה היא בראש ובראשונה לנסות לברר מהיכן נובעת ההתנגדות ואם ניתן לפתור את הסוגיה באמצעות שיח בין הצדדים.

מהן עילות סבירות לסירוב לעסקת פינוי בינוי?

בית המשפט רשאי להגדיר סיבה כסבירה או בלתי סבירה. עם זאת, החוק מגדיר כמה סיבות הנחשבות לסבירות לעניין סירוב לעסקת פינוי בינוי:

  • הוכח כי עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית (בהתאם לחוות דעת שמאי).
  • לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
  • בתנאים מסוימים לא ניתנו למסרב בטוחות או ערבויות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
  • קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, ההופכות את עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, לבלתי סבירה.
  • המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הינו אדם עם מוגבלות, והמגורים שהוצעו ו/או דירות התמורה אינם כוללים התאמות נדרשות כפי שהיו בדירה המיועדת לפינוי.
  • התמורה שעתידה להתקבל היא בשווי נמוך מהדירה המיועדת לפינוי בשל ההתאמות, ככל שהיו, בדירה המיועדת לפינוי.
  • קשיש שלא הוצעה לו אף חלופה כפי שמחויב בחוק (ראו שאלה - מהן הזכויות של אזרחים ותיקים בפרויקט פינוי בינוי?)

מהן הזכויות של אזרחים וותיקים בפרויקט פינוי בינוי?

בעל דירה בן 75 אשר התגורר בבניין בשנתיים האחרונות זכאי לקבל תמורות שונות משאר הדיירים.
נוסף על אפשרות קבלת דירת תמורה, זכאי אזרח ותיק לבחור באחת האפשרויות שיוצעו (או בתוך הפרוייקט או מחוצה לו) לבחירת היזם:

חלופות בתוך הפרויקט:

  • שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של דירת תמורה.
  • דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, והכל בשווי דומה לשווי דירת תמורה.

חלופות מחוץ לפרויקט:

  • מעבר לבית לגיל השלישי, לרבות תוספת תשלומי איזון.
  • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה.
  • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה חלופית.

בעל דירה בן 80 המתגורר בדירה בעניינה נחתמה עסקת פינוי ובינוי, זכאי שהיזם יציע לו לבחור באחת משלוש אפשרויות למגורים מחוץ לפרויקט:

  • היזם ייתן לבעל הדירה את מלוא שווי דירת התמורה במזומן. בעל הדירה מחויב להשתמש בכסף לרכישת דירה תוך שנה.
  • היזם ירכוש עבור בעל הדירה, דירה מחוץ לפרויקט בשווי דומה לדירת התמורה.
  • מעבר לבית לגיל השלישי.

בנוסף, בהתאם לחוק אזרחים ותיקים – בעלי דירות בגיל פרישה שזכאים להשלמת הכנסה – זכאים לסבסוד דמי התחזוקה בבניין החדש, על חשבון היזם, למשך חמש שנים.

כיצד תדעו על איזה הסכם חתמתם?

טבלה זו מסכמת את עיקרי הסעיפים בהסכמים השונים. במידת הצורך, תוכלו לעיין בה ובהסכם עליו חתמתם ולזהות באיזה הסכם מדובר.
בסוף הטבלה מצורף קישור לחוק הרלוונטי:
 

 הסכם ארגון כולל ("NON SHOP")  הסכם (עסקת) פינוי בינוי כולל

התחייבות מצד בעל הנכס שלא לנהל משא ומתן ולא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף.
פרטי המארגן, שמו ומספר הזהות שלו, כתובת מקום משרדו או מקום מגוריו ודרכי יצירת קשר עמו או עם החברה בה עובד.
הסכם מסוג זה אינו כולל התייחסות לתמורות שיתקבלו.
התחייבות המארגן לאתר יזם שיוכל לבצע את העסקה וכן לפעול מול שאר בעלי הדירות בבית המשותף לצורך חתימה על הסכם הארגון.
הסכם שאינו נעשה בכתב הוא חסר תוקף.

התחייבות מצד בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי.
ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה.
העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה.
פרטי הגורם אשר יבצע את העבודות או קביעת תנאים לבחירתו.
המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה.
התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.

 

 חוק התחדשות עירונית (הסכם עסקאות)תשע"ז 2017.

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו 2006

כמה חתימות צריך כדי לקדם פרויקט?

בפרויקט פינוי בינוי: כדי שיזם יוכל להגיש תכנית, הוא נדרש להציג להציג ייפוי כח של 75% מבעלי הנכסים. בשלבים מתקדמים יותר, נדרש היזם להציג הסכמה של כלל בעלי הדירות 100%.
עם זאת, החוק קובע שאם ישנה הסכמה של 80 % מבעלי הדירות בכל מקבץ (בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות על מנת להקים מבנה חדש בודד) ולא פחות מ- 66% מכל בניין במקבץ אשר לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירתם, ניתן לפנות אל המפקח על בתים משותפים והוא רשאי לבקש למנות רואה חשבון או עו"ד לחתום בשם המתנגדים.

כשאעבור לדירת התמורה, האם אהיה זכאי להנחה בארנונה?

האמור להלן אינו מהווה יעוץ משפטי ובכל מקרה מומלץ לעקוב אחר הוראות הדין, ובפרט בתקנות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (הנחה בארנונה), התשע"ט- 2018.
במהלך תהליך פינוי בינוי, מוכר בעל הנכס את זכויותיו על הנכס. בתום הפרויקט הוא מקבל, בהתאם לעסקת פינוי בינוי עליה חתם, דירת תמורה. לרוב, דירת התמורה היא גדולה מהדירה הקודמת.
במקרים מסוימים, בהם בעל הנכס מתגורר בדירת התמורה, הוא זכאי להנחה בתשלומי ארנונה מכח השינוי שחל בנכס.

מה צריך להיות כלול בהסכם פינוי בינוי?

הסכם פינוי-בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם, לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו. 
במדריך להסכם פינוי בינוי תוכלו להבין את עיקריו של הסכם זה. למדריך הסכם פינוי בינוי לחץ כאן

כמה זמן לוקח לבצע פרויקט פינוי-בינוי?

פרויקט התחדשות עירונית הינו תהליך מתמשך ומורכב, בו מעורבים גורמים רבים. מעורבות בפרויקטים מסוג זה דורשת סבלנות וראייה ארוכת טווח. לרוב מדובר בתהליך האורך מספר שנים, כאשר לא פעם נתקלים במחסומים ועיכובים לא צפויים.
על אף לוחות הזמנים הארוכים, ניתן ללמוד מהניסיון כי נציגות אקטיבית שרכשה כלים מקצועיים יכולה לתרום רבות לקידום תהליכים ולמניעת עיכובים מיותרים.

האם ההצעה שקיבלתי תואמת את מדיניות העיריה?

על מנת שפרויקט התחדשות עירונית יתקדם, הוא צריך להיות תואם למדיניות העירונית.כדי לברר מהי המדיניות העירונית הרלוונטית למקום מגוריכם, וטרם חתימה על הסכם כלשהו, מומלץ לפנות למנהלת להתחדשות עירונית בבית שמש.

מה תהיה התוספת לדירה בבניין במסלול פינוי בינוי?

גודל דירת התמורה הוא פרמטר אחד בפרויקט. חשוב לזכור כי ישנם פרמטרים נוספים המשפיעים על איכות חיים ועל השבחת הנכס.

במסלול פינוי בינוי (ובינוי פינוי), גודל דירת התמורה יתבסס על גודל הדירה הקיימת, לפי היתר הבניה, בתוספת של לכל הפחות 12 מ"ר ולכל היותר 25 מ"ר וכן תוספת של מרפסת בגודל של עד 12 מ"ר. 

למי ניתן לפנות כדי לקבל עזרה בנושא?

המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית בית שמש הינה גוף עירוני שמטרתו לסייע לקידום התחדשות עירונית. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.

בנוסף, מוקד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עומד לרשותכם.

*3906 המוקד בעברית פעיל בשעות 14:00-9:00. ניתן להשאיר הודעות בשפות השונות בכל שעות היממה.