כלים לנציגויות דיירים

מדוע חשוב שדיירים ובעלי נכסים יתארגנו כמה שיותר מוקדם?

בעלי הנכסים הם בעלי מרבית הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט והם המושפעים העיקריים ממנו.
יש צורך בהסכמתם למיזם כיוון שבלעדיה הוא לא יצא לפועל.
לפרויקט המובל על ידי בעלי הנכסים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים יותר בשל מעורבותם בפרויקט.

על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים, אשר תייצג את האינטרסים שלהם מול היזם/קבלן ואנשי המקצוע הרלוונטיים.

איך מקימים נציגות?

הליך בחירת הנציגות צריך להתנהל באופן דמוקרטי ושקוף. כל בעל נכס בבניין רשאי להציע את מועמדותו לנציגות. הנציגות תהיה מוסכמת לכל הפחות על 51% מבעלי הנכסים בבניין.
עבור בחירת נציגות, יש לקבוע מועד לקיום אסיפה כללית של כל בעלי הנכסים. את המודעה יש לתלות בכניסה לבניין וכדאי לעשות מאמץ לוודא כי כולם, לרבות בעלי נכסים שאינם מתגוררים בבניין, מודעים לקיום האספה. לאסיפה האשונה מומלץ להזמין נציגות מהמנהלת להתחדשות עירונית בעיריית בית שמש כדי להסביר את תפקיד הנציגות ואת הכלים העומדים לרשותה.

בסיום התהליך, יחתמו בעלי הנכסים והנציגים על כתב "הסמכת נציגות לפרויקט התחדשות עירונית" 

איך אדע מי גר בבניין?

אחת המשימות הראשונות והחשובות של נציגות היא ביצוע מיפוי של דיירי הבניין וצרכיהם. למיפוי אוכלוסיית הבניין שתי מטרות עיקריות: הראשונה היא לוודא כי כל הדיירים מודעים לזכויותיהם (לדוגמא, אזרחים וותיקים בעלי זכויות מיוחדות, במידה ויש ריכוז גובה של דוברי שפות שונות - מחויב היזם לתרגם את ההסכמים). המטרה השנייה היא להתאים את התכנון, ככל הניתן, לצרכי הדיירים.

זאת במטרה לאפשר להם לחזור להתגורר במתחם בתום ביצוע הפרויקט. חשוב לזכור, המטרה של פרויקט התחדשות עירונית היא לשפר את  איכות החיים של דיירי המרקם הוותיק. לכן, התאמת התכנון לצרכים ודאגה לזכויות במהלך תהליך ההתחדשות הן בעלת חשיבות רבה.

על הנציגות לערוך מיפוי מדויק ככל הניתן, וזאת באמצעות מעבר בין הדירות ומילוי הטופס המצורף.

איך מכנסים אסיפת דיירים?

נציגות דיירים הינה הכרח לצורך קידום פרויקט של התחדשות עירונית. נציגות צריכה להיבחר על ידי 51% מבעלי הנכסים, לכל הפחות, בבניין או במתחם מסוים. את הנציגות יש לבחור במהלך אסיפת דיירים, אותה יש לארגן בהתאם להנחיות הבאות:

לפני האסיפה

  • לתלות שלט בכניסה 7 ימים לפני מועד האסיפה.
  • מומלץ להודיע על האסיפה באופן פרטני לכלל הדיירים.
  • מומלץ ליידע את בעלי הדירות שאינם מתגוררים בבניין (ניתן לפנות למנהלת להתחדשות עירונית כדי להגיע לבעלי הדירות).
  • מומלץ להזמין את המנהלת להתחדשות עירונית כנציגות מטעם העירייה. המנהלת תוכל לסייע לכם בהסברים אודות חשיבות קיומה של נציגות ותפקידיה, וכן במתן מידע רלוונטי ועדכני למתחם שלכם.

במהלך האסיפה

  • יש להסביר את תפקיד הנציגות ואת חשיבותה.
  • אסיפת דיירים חוקית היא אסיפה שבה משתתפים לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין (באופן אישי או נציג מטעמם). במידה ובשעת תחילת האסיפה לא הגיעו מחצית מבעלי הדירות, יש לעבור בין הדירות בבניין ולבקש את השתתפות בעלי הדירות.
  • יש לציין שהנציגות פועלת בהתנדבות.
  • יש לציין שהנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם אף אחד מבעלי הדירות על מסמכים.
  • יש להציע להצטרף לנציגות לכל דייר שמעוניין לקחת חלק.
  • על טופס הסמכת הנציגות צריכים לחתום 51% מכלל בעלי הנכסים לכל הפחות (גם אם לא במועד האסיפה, ניתן להשלים חתימות בהמשך).

לאחר האסיפה (הסמכת הנציגות)

פרסום שמות הנציגות ודרכי יצירת קשר עמם בכניסה לבניין.
תיאום פגישה ראשונה עם המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית בית שמש.

הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי התחדשות

הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי-בינוי או תמ"א 38, נועד להסדיר את ההתקשרות בין בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית לבין עורך הדין בו בחרו לייצגם.
מטרת המסמך היא לתת כלים בידי בעלי הדירות לקבוע את מסגרת השירותים המשפטיים שיינתנו להם, לצורך קידום פרויקט התחדשות עירונית, ולהגדיר את תקופת מתן השירותים, באופן שיאפשר להם לקבל את מלוא השירות הנדרש במהלך תקופת הפרויקט.

הסכם זה הוא מסמך מנחה, הניתן לשינוי על ידי הצדדים בהתאם לעסקה המסוימת ולהעדפותיהם.

להורדת ההסכם לחץ כאן

מה תפקיד הנציגות בבחירת עו"ד?

לאחר שנבחרה נציגות, עליה לפעול בהקדם האפשרי לבחירת עו"ד דיירים. חשוב שעוה"ד ייבחר ע"י הדיירים עצמם (ולא ע"י היזם או ע"י גורם חיצוני כלשהו).

הנציגות תגדיר מראש את הקריטריונים (ניסיון, המלצות, הצעת מחיר). מומלץ לפנות לשלושה–ארבעה משרדי עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בתחום המקרקעין. לצורך איתור המשרדים, ניתן להיעזר בשכנים, חברים ובעלי דירות בפרויקטים המצוים בשלבים מתקדמים יותר

יש לערוך הסכם כתוב עם עוה"ד הנבחר ובו פירוט תכולת עבודתו.

כיצד מתמודדים עם אי הסכמות בדרך להתחדשות עירונית?

אחד המרכיבים הקריטיים להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא יצירת הסכמות בין הצדדים המעורבים. במקרים רבים, במהלך קידום תכניות התחדשות עירונית מתגלות מחלוקות ונוצרים סכסוכים משפטיים. כל סכסוך בין הדיירים, בין נציגות הדיירים ליתר הדיירים במתחם, בין שכנים תומכים למתנגדים, בין היזם או הרשויות - עלול לעכב את הפרויקט לפרק זמן ממושך ולגרום למתחים בין השכנים.

אחד הכלים המשמעותיים העומדים לרשות הגורמים המעורבים בפרויקט הוא כלי הגישור.

אנו מאמינים כי לצדדים בפרויקט התחדשות עירונית יש אינטרס לפנות למגשר מוקדם ככל האפשר כדי להגיע לפתרון, ליישב את המחלוקת ולהימנע מהליך משפטי. מטרת עבודת הגישור היא למצוא יחד עם המגושרים פתרון אפשרי שיספק ככל הניתן מענה לצרכים של שני הצדדים בדרך למימוש הפרויקט.

כמה זמן לוקח לבצע פרויקט פינוי-בינוי?

פרויקט התחדשות עירונית הינו תהליך מתמשך ומורכב, בו מעורבים גורמים רבים. מעורבות בפרויקטים מסוג זה דורשת סבלנות וראייה ארוכת טווח. לרוב מדובר בתהליך האורך מספר שנים, כאשר לא פעם נתקלים במחסומים ועיכובים לא צפויים. על אף לוחות הזמנים הארוכים, ניתן ללמוד מהניסיון כי נציגות אקטיבית שרכשה כלים מקצועיים יכולה לתרום רבות לקידום תהליכים ולמניעת עיכובים מיותרים.

מה צריך לכלול הסכם פינוי בינוי?

הסכם פינוי-בינוי הוא חוזה בין יזם לבין בעל דירה שבמסגרתו מתחייב בעל הדירה למכור את זכויותיו בדירה ליזם, לצורך הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש במקומו. 
במדריך להסכם פינוי בינוי תוכלו להבין את עיקריו של הסכם זה. למדריך הסכם פינוי בינוי לחץ כאן

מהן הזכויות של אזרחים וותיקים בפרויקט פינוי בינוי?

בעל דירה בן 75 אשר התגורר בבניין בשנתיים האחרונות זכאי לקבל תמורות שונות משאר הדיירים. נוסף על אפשרות קבלת דירת תמורה, זכאי אזרח ותיק לבחור באחת האפשרויות שיוצעו (או בתוך הפרוייקט או מחוצה לו) לבחירת היזם:

חלופות בתוך הפרויקט:

  1. שתי דירות קטנות בשווי מצטבר של דירת תמורה.
  2. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, והכל בשווי דומה לשווי דירת תמורה.

חלופות מחוץ לפרויקט:

  1. מעבר לבית לגיל השלישי, לרבות תוספת תשלומי איזון.
  2. רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה.
  3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה לשם רכישה חלופית.

בעל דירה בן 80 המתגורר בדירה בעניינה נחתמה עסקת פינוי ובינוי, זכאי שהיזם יציע לו לבחור באחת משלוש אפשרויות למגורים מחוץ לפרויקט:

  1. היזם ייתן לבעל הדירה את מלוא שווי דירת התמורה במזומן. בעל הדירה מחויב להשתמש בכסף לרכישת דירה תוך שנה.
  2. היזם ירכוש עבור בעל הדירה, דירה מחוץ לפרויקט בשווי דומה לדירת התמורה.
  3. מעבר לבית לגיל השלישי.

    בנוסף, בהתאם לחוק אזרחים ותיקים – בעלי דירות בגיל פרישה שזכאים להשלמת הכנסה – זכאים לסבסוד דמי התחזוקה בבניין החדש, על חשבון היזם, למשך חמש שנים.

מהן עילות סבירות לסירוב לעסקת פינוי בינוי?

בית המשפט רשאי להגדיר סיבה כסבירה או בלתי סבירה. עם זאת, החוק מגדיר כמה סיבות הנחשבות לסבירות לעניין סירוב לעסקת פינוי בינוי:
הוכח כי עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית (בהתאם לחוות דעת שמאי).
לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
בתנאים מסוימים לא ניתנו למסרב בטוחות או ערבויות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, ההופכות את עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, לבלתי סבירה.
המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הינו אדם עם מוגבלות, והמגורים שהוצעו ו/או דירות התמורה אינם כוללים התאמות נדרשות כפי שהיו בדירה המיועדת לפינוי.
התמורה שעתידה להתקבל היא בשווי נמוך מהדירה המיועדת לפינוי בשל ההתאמות, ככל שהיו, בדירה המיועדת לפינוי.
קשיש שלא הוצעה לו אף חלופה כפי שמחויב בחוק (ראו שאלה - מהן הזכויות של אזרחים ותיקים בפרויקט פינוי בינוי?)

 

כיצד מתמודדים עם דייר סרבן?

במידה ורוב מיוחס הסכים לעסקת התחדשות עירונית וקיים מיעוט המסרב מסיבות בלתי סבירות, רשאים שאר הדיירים לפנות לבית המשפט באמצעות עו"ד דיירים. עם זאת, ההמלצה היא בראש ובראשונה לנסות לברר מהיכן נובעת ההתנגדות ואם ניתן לפתור את הסוגיה באמצעות שיח בין הצדדים.

מה תפקידו של המפקח מטעם הדיירים?

בפרויקטים של התחדשות עירונית, מומלץ שבעלי הנכסים יתקשרו עם מפקח נפרד מזה שפועל מטעם היזם, אשר ימומן ע"י היזם. עם זאת, חשוב להבין שמדובר בהוצאה נוספת עבור היזם, דבר שעלול להשפיע על התמורות והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. תפקידו של המפקח הוא לייעץ לבעלי הדירות בכל הנוגע לתכנון ומפרט הבנייה של הפרויקט. רצוי שהמקפח מטעם בעלי הדירות יחל את עבודתו סמוך ככל הניתן לניהול המשא ומתן עם היזם (כדי שיוכל לסייע בבחינת ההצעות של היזמים, לרבות תכניות ומפרטים).

תפקידו העיקריים של המפקח

ללוות את בעלי הדירות ולייעץ בכל הנוגע להצעה התכנונית ולמפרט, החל משלב משא ומתן ועד לחתימה על הסכם.
לקבוע בהסכם הסדרים הנוגעים לפיקוח על הבנייה ולבחינת התאמתה לקבוע בהסכם.
לפקח על ביצוע הבנייה עבור בעלי הדירות, לרבות התאמתו להיתר, להסכם ולמפרט עליו חתמו הצדדים.

 

כיצד בוחרים עורך דין דיירים?

פרויקט התחדשות עירונית משלב הליכים משפטיים המצריכים ליווי משפטי. אחת המשימות הראשונות של נציגות דיירים היא הליך בחירת עו"ד דיירים. הנציגות תגדיר מראש את הקריטריונים (ניסיון, המלצות, הצעת מחיר). מומלץ לפנות לשלושה–ארבעה משרדי עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בתחום המקרקעין. לצורך איתור המשרדים, ניתן להיעזר בשכנים, חברים ובעלי דירות בפרויקטים המצוים בשלבים מתקדמים יותר.
שכרו של עו"ד: מקובל ששכרו של עו"ד הדיירים ממומן ע"יי היזם. מכיוון שישנה חשיבות גבוהה לאי-תלות בין עורך הדיירים והיזם, נקבעה פרקטיקה לפיה נכון לפעול על מנת לשמור על אי-תלות. העסקת עו"ד הדיירים נעשית ע"י בעלי הנכסים במתחם במסגרת הסכם מסודר, בו נקבע גם שכר הטרחה של עוה"ד. במסגרת ההסכם בין היזם ובין בעלי הנכסים, יש לדאוג שפרטי שכר הטרחה ואופן תשלומו יופיעו בצורה ברורה.
חובת נאמנות: וועדת האתיקה של לשכת עורכי דין הסדירה בהחלטה 4/14 את חובת הנאמנות של עורך הדין, תוך החלטה כי אסור לעו"ד הדיירים לייצג גם את היזם/ קבלן באופן שוטף, גם בפרויקטים אחרים.

 

מה תפקידו של עו"ד דיירים?

עסקאות התחדשות עירונית הן מורכבות ונוגעות לנכס יקר ערך. במטרה לשמור על האינטרסים והזכויות של בעלי הנכסים, מומלץ לבחור עורך דין שילווה אתכם לאורך כל הפרויקט. עו"ד דיירים טוב הינו דמות משמעותית ביותר לניהול נכון של התהליך ושמירה על זכויותיכם.
את עו"ד דיירים יש להעסיק בשלב מוקדם ככל הניתן. ההמלצה היא לא לחתום על חוזים או ייפוי כוח כלשהם ללא ליווי של עו"ד מטעם בעלי הנכסים.

תפקידיו העיקרים:

מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
ניהול מו"מ עם היזם/ קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו.
ביצוע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר, לרבות הנחיית בעלי הנכסים על אילו מסמכים מחייבים יש לחתום.
הכנה/ בחינה של הסכמים סופיים עם יזם/ קבלן ועם נותני שירות נוספים.
סיוע לבעלי הנכסים בהתמודדות עם דיירים סרבנים.
ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט.
מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/ קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים. התראה ליזם במקרים שבהם אינו עומד בתנאי ההסכם שנחתם.
פיקוח וליווי משפטי על ביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות תיקון צו הבית המשותף.

 

מהי נציגות דיירים ומה תפקידה?

מטרת הנציגות לסייע בהתארגנות בעלי הזכויות במתחם להתחדשות עירונית ולשמש כגורם המקשר ביניהם לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט. הנציגות פועלת בהתנדבות ללא תמורה.
יובהר כי תפקידיה של הנציגות מהותיים גם במצב שבו יזם או מארגן כבר פועלים במתחם ללא קשר לכמות בעלי הנכסים אשר חתומים במתחם מאחר שמדובר בתהליך ארוך טווח המצריך את רתימת הדיירים לקידום התהליך ושילובם בו לאורך זמן.

תפקידי הנציגות העיקריים:

סיוע בארגון בעלי הנכסים ובניית הסכמות ביניהם.
הובלת תהליך בחירת עורך דין מלווה לפרוייקט (הפניה לתפקיד עו"ד דיירים)
הובלת תהליכי משא ומתן והתקשרות עם בעלי מקצוע נוספים, באמצעות עריכת הליכים מוסדרים, בליווי עו"ד הדיירים והמינהלת להתחדשות עירונית.
איסוף מידע על צרכים ורצונות של בעלי הנכסים במסגרת הפרויקט.
ייצוג הסוגיות שעולות מבעלי הנכסים מול בעלי המקצוע, במטרה לקבל מענה הולם ופתרונות לאורך תקופת הפרויקט.
עדכון שוטף של בעלי הנכסים בסטטוס הפרויקט תוך הקפדה על תיעוד מסודר של ישיבות ומפגשים.
הבאת סוגיות מהותיות להחלטות בפני בעלי הנכסים.